北折生人不動産事務所がお伝えする不動産売却の基礎知識

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不動産売却の
基礎知識

不動産売却を成功させるために身につけたい知識

不動産売却を行う場合は、売主様ご本人が正しい知識を身につける必要があります。しかし、人生のなかでも決して多くはない経験となるため、不安を抱える方も多いでしょう。そこでこちらのページでは、丹羽郡(大口町・扶桑町)・江南市・犬山市で不動産売却を手がける北折生人不動産事務所が、不動産売却の基礎知識についてご紹介します。基本的な考え方やかかる費用・税金、不動産会社の選び方などをお伝えしていますので、ぜひご覧ください。

不動産売却の考え方について

不動産売却の第一歩は、ご自身の所有するする物件の価値を知ることです。そのためには、以下からご説明する“不動産売却の考え方”について覚えておきましょう。

地域の不動産の相場はしっかりチェック

地域の不動産の相場はしっかりチェック

不動産の売却価格にはさまざまな基準があります。そのなかでも、もっとも参考にしておきたいのが地域の市場相場です。
たとえば、地域相場が3,000万円の物件を4,000万円で売り出したとします。この場合、その物件がいかに豪邸であったとしても、なかなか売れることはないでしょう。その理由は、購入希望者様の条件と見合っていないからです。
中古物件を探される方は、ほとんどの場合エリアを特定し、それに合った予算を決めています。先ほどの例であれば、高くても3,500万円程度でしょう。4,000万円という売出価格の時点で、候補からは外れる可能性が大。長期間売れ残れば、結局は値下げをせざるを得ません。

購入希望者様の関心度と販売期間の関係を考える

購入希望者様の関心度と販売期間の関係を考える

不動産の購入希望者様にとって、物件が売り出されてからの期間というのは大きな意味を持ちます。
たとえば、地域相場に近い価格で売り出されているにもかかわらず、長らく売れていない物件を見たときにはどう思うでしょうか? 「きっと何らかの欠陥があるんだ」「もしかして、条件に比べて高いのかな?」。こうした感想を持ってしまっても仕方ありません。
「売れ残り物件」というイメージは不動産売却において低評価です。売出開始から3ヵ月程度であれば査定価格よりも高い価格で売買が成立するような物件であっても、半年をすぎれば査定価格での成約が困難になることも。このように、高い価格で不動産を売却するためにはスピードも大切です。

不動産の価格の基本的な考え方を知る

不動産の価格の基本的な考え方を知る

不動産の価格は地域相場も大切ですが、それぞれの物件の状況・条件によっても大きく変わります。土地の形や面積、方位、接する道路の状況、階数、間取り、管理方法など。少しの違いが価格に影響します。これを専門用語で個体性と言います。
また、取引の時期によっても相場には変動があります。そのため、市場動向についてもしっかり確認をしなくてはなりません。
そして最後に、なんと言っても不動産売却は“買主様ありき”ということを忘れてはいけません。購入希望者様が現れ、内見などをし、最終的に「購入する」と決断をしていただかなくては、売買契約は成立しません。売主様と買主様とが条件交渉を行い、合意に至ったときにはじめて価格が決定するということを覚えておきましょう。

物件の良いところと悪いところを見つめ直す

物件の良いところと悪いところを見つめ直す

個別性が売却価格に反映される不動産。だからこそ、ご自身が所有される物件 の良いところと悪いところはしっかりと把握しておきましょう。
多くの売主様は、ご自身の不動産を高く見積もってしまわれる傾向にあります。そのため、不動産査定を受けてがっかりされる方も少なくありません。この理由は、冷静に自宅を見つめ直せていないからです。
ずは物件を買主様目線で見つめてみましょう。そして、地域や利便性といった立地条件、広さや間取り、築年数、設備といった建物の特性などを悪いところも含めてすべて書き出してください。
このようにして、不動産物件のありのままの姿を把握できると、より正しい価値について判断できるようになります。結果、「良いところはどうアピールすればいいのか?」といった考えも生まれるはずです。

不動産売却時にかかる費用・税金

“売却”というと、収入がメインであり、支出についてはあまりイメージがつきにくいかもしれません。しかし、不動産売却にはさまざまな経費がかかるので注意しましょう。

代表的なものとしては仲介手数料その他経費と各種税金です。前者については経費として把握している方も多いでしょう。しかし、各種税金については不動産の種類や面積といった諸条件で変化することから、結果的にどれくらいの支出となるかが把握しにくいという特徴があります。

売却後に税務署に行き額を確認するということもできます。しかし、それでは正確な資金計画は立てられません。後になって「こんなにかかるんだ……」と後悔しないよう、事前に主要な支出を把握しておきましょう。

不動産売却時にかかる費用
仲介手数料 不動産売却が成立した際に、売り主様が不動産会社に対して支払う手数料です。法律によって上限が定められていますが、それ以下であれば不動産会社との間で自由に金額を決められます。 登記費 不動産の所有権を移転する場合は、登記によって住所や土地の所有権を公示しなくてはなりません。ここでは登記が不完全な場合、「表記登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権の設定登記」などを行います。
抵当権抹消費用(該当者のみ) 住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関によって抵当権が設定されています。不動産売却を行った場合は抵当権の抹消が必要で、その手続きの際に登録免許税がかかります。また、司法書士費用がかかることもあります。 ローン返済費 住宅ローンが残った状態で不動産売却を行う場合には、残債の一括返済が求められます。この際、返済費用に加えて金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかる可能性があります。
証明書発行費 不動産売却にかかわる契約の締結時には、いくつかの証明書を用意する必要があります。印鑑証明書や住民票の交付には手数料がかかります。 引越し費・処分費 もしも現況を売却する場合は、引き渡しの日までに引っ越しを行わなくてはなりません。この際には引っ越し費用がかかるほか、場合によって家具や家電製品の処分費が必要になります。
不動産売却時にかかる税金
印紙税 不動産売買契約の際には、印紙税がかかります。売却金額によって税額は異なりますが、最大で48万円(50億円超の場合)です。なお、1,000万円?5,000万円以下の場合は1万円です。 登録免許税 抵当権抹消登記の際には、登録免許税がかかります。税額は不動産1個につき1,000円。ただし、土地と建物は区別されるため、両方を所有している場合は2筆分の2,000円がかかります。
消費税 不動産売買には消費税のかかるものと非課税のものとがあります。たとえば個人所有の土地・建物は非課税ですが、仲介手数料には消費税がかかります。 住民税・譲渡税 不動産売却によって利益が出た場合(取得額より売却額が上回ったケース)は、それが所得とみなされます。課税対象となるため、住民税などに影響が出ます。
仲介手数料とは

不動産会社に仲介売却を依頼した際は、媒介契約が結ばれます。この契約には、不動産会社の仲介によって不動産売買契約が成立した際に、仲介手数料が発生することが明記されます。

一方で、仲介手数料はあくまでも成功報酬です。つまり、不動産会社が査定や販売活動を行ったとしても、不動産売買が成立しない限りは、売主様に仲介手数料が請求されることはありません。仲介手数料は引き渡しのタイミングで全部をお支払いいただきます。

仲介手数料の上限

宅地建物取引業法には、仲介手数料の上限が決められています。以下は、国土交通省の告示によって定められている取引額別の上限額です。

取引額 報酬額(税抜き)
200万円以下 5%
200万円超400万円以下 4% + 2万円
400万円超 3% + 6万円

頼れる不動産会社の探し方・選び方

不動産売却の成功は不動産会社選びにあるといっても過言ではありません。以下からは、信頼の置ける不動産会社の探し方や選び方について解説します。

査定額の根拠を聞く・チェックする

査定額の根拠を聞く・チェックする

不動産査定を何社かに依頼すれば分かりますが、それぞれの会社によって査定額には差があります。地域相場のデータベースはすべての不動産会社共通なので、本来はそこまで大きな違いが出ることはありません。にもかかわらず、査定額に大きな差が生まれるのには、それぞれの担当者の考え方が異なるためです。
では、いったいどの会社の言うことを信頼すればいいのでしょうか?ポイントになるのは、各項目の根拠です。なぜこの項目がこの金額なのか? この質問に、理路整然と回答できる担当者であれば、不動産売却への深い知識があると判断できます。

良心的な不動産会社を探す

良心的な不動産会社を探す

不動産会社の「不動産売却に対する考え方」を知るのも大切なポイントです。それを知るためには、ホームページに記載された理念やビジョンを確認してみましょう。「お客様第一」や「信頼関係の構築」といった言葉が出てきているかどうかでも、不動産会社のスタンスが推し量れます。
もちろん、ホームページに書かれているのは事実と異なる美辞麗句である可能性もあります。記載事項に偽りがないかどうかは、実際に問い合わせをしてどのような対応をしてくれるかで判断しましょう。
なお、優良な不動産会社は売主様の立場に立ち、さまざまな状況を踏まえたうえで査定を実施してくれます。どこかマニュアル的で、型にはめるような対応をしてくる会社は避けるべきでしょう。

不動産会社の得意分野が何かを把握する

不動産会社の得意分野が何かを把握する

一口に不動産業といっても、不動産売却が得意なところもあれば、賃貸ばかりを取り扱っているところもあります。当然ではありますが、後者よりも前者のほうが実績豊富と言えるでしょう。
不動産売却にはノウハウが必要です。そしてそれは、経験によって養われるものです。そのため、不動産会社選びの際には、ホームページなどに掲載されている実績をチェックしてみましょう。
なお、実績だけでなく、ホームページ内のコンテンツをチェックしてみるのもポイントです。不動産売買事業に力を入れている会社であれば、トップページにその旨が記載されているはずです。得意分野を見分ける方法としてはもっとも手軽ですので、ぜひチェックしてください。

訪問した時に担当者をチェックする

訪問した時に担当者をチェックする

不動産会社とその担当者とは、長い付き合いとなるものです。そのため、担当者の訪問時には対応力なども重要な指標のひとつとなるでしょう。
第一ポイントは資格です。名刺などに「宅地建物取引士」という記載があればひとまず安心。一方、訪問したのがこの資格を持たないスタッフのみという場合は信用度が低いと言えます。
また、説明が分かりやすいかや、売主様のお話をしっかり聞いてくれるかも重要です。これは不動産売却の知識を図る意味だけでなく、顧客ありきの対応ができているかのテストでもあります。売主様視点で、一緒になって不動産売却を考えてくれる担当者がいる会社を選びましょう。

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